Dans le monde de l’immobilier, comprendre les spécificités des réglementations est indispensable pour acheteurs et vendeurs. Parmi ces normes, la loi Carrez occupe une place prepondérante, notamment en ce qui concerne la vente de biens immobiliers en copropriété. Alors, quels types de biens sont réellement concernés par cette mesure ?
Identifier les biens concernés par la loi Carrez
La loi Carrez ne s’applique pas à l’ensemble des transactions immobilières. Elle vise principalement certains biens situés dans une copropriété, avec des conditions précises.
Concerner les logements en copropriété
Avant toute chose, il faut savoir que le diagnostic loi Carrez concerne les lots de copropriété. Il s’applique notamment aux appartements vendus dans un immeuble collectif, mais aussi à certains locaux destinés à un autre usage.
Sont notamment concernés :
- les appartements ;
- les maisons faisant partie d’une copropriété horizontale ;
- les locaux commerciaux en copropriété ;
- les bureaux soumis au statut de la copropriété ;
- certains lots ou fractions de lots répondant aux conditions prévues par la réglementation.
La superficie privative doit être indiquée dans la promesse de vente et dans l’acte authentique. Cette information permet à l’acquéreur de connaître précisément la surface prise en compte pour la transaction.
Distinguer la vente d’un lot de copropriété
Le critère déterminant n’est donc pas simplement le fait qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. C’est surtout le statut juridique du bien qui entre en ligne de compte.
Une maison individuelle indépendante, qui n’est pas soumise au régime de la copropriété, n’est généralement pas concernée par le mesurage loi Carrez. À l’inverse, une maison située dans une copropriété horizontale peut entrer dans son champ d’application.
Comprendre les surfaces prises en compte
Le calcul de la superficie privative répond à une définition réglementaire. La surface mentionnée dans le cadre de la loi Carrez ne correspond donc pas nécessairement à la surface totale que l’on pourrait mesurer à l’intérieur du logement.
Calculer la superficie privative loi Carrez
La superficie privative correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction de certaines surfaces prévues par les textes. Les parties occupées par les murs, cloisons, portes, fenêtres, escaliers et gaines ne sont notamment pas comptabilisées.
La hauteur sous plafond intervient également : les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte dans le calcul.
Cette méthode explique pourquoi la superficie Carrez peut être différente de la surface habitable ou de la surface au sol annoncée dans une présentation immobilière.
Exclure certaines dépendances du calcul
Certaines parties du bien ne sont pas intégrées à la superficie privative loi Carrez. C’est notamment le cas de plusieurs éléments considérés comme des annexes ou des espaces spécifiques.
Les caves, garages, parkings et emplacements de stationnement ne sont généralement pas compris dans le calcul. Les lots de moins de 8 m² font également l’objet de règles particulières.
Il est donc préférable de ne pas additionner mécaniquement toutes les surfaces présentes dans un logement pour obtenir la superficie Carrez.
Distinguer la loi Carrez des autres surfaces immobilières
Le vocabulaire utilisé dans les annonces immobilières peut parfois prêter à confusion. Plusieurs notions de superficie coexistent pourtant et ne répondent pas aux mêmes règles.
Comparer surface Carrez et surface habitable
La surface habitable est notamment utilisée dans le cadre de la location et obéit à une définition différente. Elle prend en compte la surface de plancher après certaines déductions, mais son calcul ne se confond pas avec celui de la superficie privative Carrez.
Pour une vente en copropriété, c’est bien la superficie privative définie par la loi Carrez qui doit être communiquée lorsque les conditions d’application sont réunies.
Ne pas confondre mesurage et diagnostic technique
L’expression « diagnostic loi Carrez » est couramment employée, mais il s’agit plus précisément d’un mesurage de la superficie privative. Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers, il ne vise pas à évaluer l’état d’un équipement ou les risques liés au logement.
En définitive, le diagnostic loi Carrez concerne principalement les lots de copropriété destinés à être vendus, sous réserve des conditions prévues par la réglementation. Il ne s’applique donc pas indistinctement à tous les biens immobiliers. Pour savoir précisément si un logement est concerné et obtenir un mesurage fiable, mieux vaut solliciter un diagnostiqueur immobilier professionnel. Son intervention permet de sécuriser les informations communiquées à l’acquéreur et de vendre dans de bonnes conditions.
